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房地產市場現回暖跡象 二套房首付比例4月或降低2015-3-17

“兩會結束之際便是樓市春暖花開之時”。2015年兩會中決策層對于樓市的積極表態,引得市場人士信心大增。就在兩會結束之際,位于北京上地地區的領秀慧谷項目,僅在3月14日、15日兩天,銷售達8億元,去化率超過90%。

對此,業內人士表示,近年來中央決策層首次一致表示促進房地產市場平穩健康發展,對比過去三年,房地產業正在迎來一個相對看好的政策環境和輿論環境。因此,業內預計房地產市場將迎來明顯的利好政策,例如針對改善性需求的政策繼續松綁,降低二套房首付比例,限購政策分區域逐步調整。

回 暖 上周房地產市場升溫明顯

數據顯示,上周(2015年3月8日至3月14日),24個主要一二線城市住宅成交面積較前一周(3月1日至3月7日)上升27.6%。隨著兩會落下帷幕,中央對房地產業的正面肯定與支持使得市場信心得以提振,開發商亦加快推盤節奏,樓市有望迎來三月小陽春。

其中,一線城市總體成交量環比漲幅達25.6%,其中上海漲幅最大,達48%,深圳漲幅也超過20%,僅廣州微降3.1%。二線代表城市成交總量較前一周上漲28.2%,超七成城市呈現環比上漲。其中,昆明、海口成交量翻倍,漲幅分別達109.8%和106.4%,青島也有超60%的上漲。同時,溫州、廈門、貴陽、大連及福州等成交量環比出現下降的城市中,降幅均未超過兩成。

截至3月14日,CREIS中指數據監測的12個主要代表城市庫存總量環比上周下降1.02%。盡管節后推盤量有所回升,但成交回升相對更為迅速,各地庫存總量繼續減少。其中,合肥庫存下降2.6%,上海、南京、蘇州、溫州上周庫存降幅也在1%以上,僅深圳庫存略有上漲,漲幅為0.11%。

不僅是住宅市場,土地市場也呈現明顯升溫跡象。

中原地產研究中心同日發布的統計數據也顯示,上周,受監測的54城市成交量快速復蘇,一周簽約套數為4.54萬套,環比前一周上漲了20.7%。

中原地產首席分析師張大偉認為,在春節后一個月,市場已經基本恢復到春節前一周的正常水平。從不同城市區域看,一二線城市的表現明顯強于三四線城市。“兩會后,針對房地產市場的寬松政策將繼續出現,預計市場的整體走勢將會繼續向好,后續改善性需求的入市量將會有所增加”。

轉 向 因地施策以“穩”為主

今年政府工作報告指出,2015年房地產政策將堅持分類指導,因地施策,落實地方政府主體責任,支持居民自主和改善性住房需求,促進房地產平穩健康發展。

DTZ戴德梁行董事、華東區綜合住宅服務部主管伍惠敏表示,穩定住房消費,是拉動國民經濟的支柱。“政府并不是要房價跌,而是希望房價穩定上升。這項政策出臺是給購房者一顆定心丸,這無疑對房地產行業形成利好。房地產市場將伴隨暖春的氣溫呈上揚曲線,該趨勢將貫穿整個2015年。”

此前經濟學家厲以寧在接受記者采訪時也認為,中國經濟中房地產業的作用不可低估。應該把老百姓最為關心的房子問題解決好,讓一般工薪階層買得起房。“沒有房地產帶動,經濟增長的拉力是不夠的。”

美聯物業全國研究中心研究人員也指出,政府工作報告透露的信號是“穩”。一方面,“穩”住房地產業的投入量。十年高速發展之下,行業已提前透支大量需求,這對未來發展十分不利,為確保房地產業平穩持續性助力經濟增長,在現有局勢下,要穩定房地產投資力度。另一方面,“穩”住房地產業的輸出量。

以山西省太原市為例,2015年目標便是改造23個城中村。從2015年起,太原市將用2年時間完成中環內46個城中村的改造任務,5年時間基本完成全市170個城中村改造任務。

有業內人士指出,現階段,城市中心已沒有太多優質地塊存留,因此,舊城改造的目的仍是騰挪出優質土地。

預 期 利好政策或4月出臺

“二套房首付比例目前各地執行過嚴,6至7成的首付標準,是在2013年樓市最火爆時期出臺的抑制性政策,當時出臺的目的是嚴格控制改善性需求入市推高房價。” 中原地產市場總監張大偉表示,現階段房地產市場已轉向,對改善性需求將繼續松綁。因此,二套房回歸5成首付是必然選擇。4月很有可能出臺相關政策。

張大偉認為,二套房貸的首付變化,主要對一二線城市產生影響,這些城市的改善性需求總量較大。所以首付的降低將對一二線市場帶來比較積極的影響。而目前的三四線城市,因為市場供應已經絕對過剩,這種情況下,二套房貸松綁帶來的影響不大。

張大偉表示,除了未來不排除還會有其他稅費減免等政策支持改善性需求外,限購政策也將逐步調整。“目前全國執行限購的城市只有5個,其中以一線城市為主,直接取消的可能性很小,而通過工作居住證、納稅證明等繞道進行放松的可能性較大。”

伍惠敏也認為,對于目前還在限購的城市來說,有取消或放松限購的可能性。例如對于中低端自住產品,除了采取公積金貸款調整、信貸調整,甚至可以用退稅來刺激住宅消費;對于高端改善性項目,本身在市場上的供應占比較少可在交易環節收稅,取代限購行政調控。此外,伍惠敏表示,2015年底前或許還有兩次降準。她認為,穩健的貨幣政策還有進一步寬松的余地。

伍惠敏預計,2015年房地產價格將穩中有升。“中低端剛需住宅的房價漲幅在10%左右,高端改善性住宅的房價漲幅在5%到8%。”

值得注意的是,研究員楊科偉表示,雖然房地產政策轉向,但投資方將轉向棚戶區改造、舊城改造等解決百姓民生問題的方向。因此,未來房地產市場仍然會向好,但對于開發商來說,不是每個開發商都能過好日子。

楊科偉提醒,對于房地產行業,政策平穩趨寬是確定的,但行業趨勢已變。長期來看,如今我國經濟發展面臨的資源環境約束在加大,過去高投入、高消耗、偏重數量擴張的發展方式已經難以為繼,必須推動經濟在穩定增長中優化結構。房地產作為“調結構”的主要對象之一,行業規模不太可能再度擴張。與此同時,房地產行業數年高速發展已經使得住房稀缺性下降,住房需求基本得到滿足,因此行業需求結構將持續變化。

(原標題:利好來襲 房地產市場現回暖跡象 業內人士預期二套房首付比例會降低)

                                                                                                        來源:經濟參考報  作者:梁倩 高偉

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